Vom Siegestor rechts der Leopoldstraße bis hin zur Stadtgrenze im Norden zieht sich wie ein langgezogener Keil der Stadtbezirk Schwabing-Freimann hoch. Entsprechend unterschiedlich ist auch die Struktur der einzelnen Abschnitte. Der südliche Teil, der Kernbereich des alten Schwabings, genoss zum ausgehenden 19. Jahrhundert den Ruf eines Künstlerviertels und wurde durch seine Literaten und Künstler bekannt, die Schwabinger Künstlerfeste sind legendär.

 

Heute sind Kunst und Kultur eher in die Maxvorstadt abgewandert und auch das sagenumwobene Nachtleben findet woanders statt. Von der großen Schwabinger Zeit zeugen immer noch die zahlreichen Beispiele gründerzeitlicher Bürgerhäuser und Stadtvillen, teilweise mit prunkvollen Jugendstil-Fassaden, aber auch kleine Arbeiterhäuser im Bereich rund um die Feilitzschstraße. Im Grünen wohnt man etwas nördlicher entlang dem Englischen Garten in der Siedlung Biederstein, daran an schließen sich die Siedlungen Alte Heide und Freimann. Die Studentenstadt, die größte Studentensiedlung der Welt, befindet sich hier und nördlich von der 1931 eingemeindeten Gemeinde Freimann steht seit der Fußball WM 2006 die spektakuläre Allianz Arena der Architekten Herzog & de Meuron.

 

Nahe am Englischen Garten, in schönen Einfamilienhausgebieten mit großen Gärten lässt sich ruhig und gediegen wohnen. Südlicher im Bereich der Königin- und der Mandlstraße und nördlich entlang der Osterwaldstraße liegen die teuersten Wohngegenden. Eine Reihe von Gewerbegebieten und einzelne Durchgangsstraßen im Norden des Bezirks mindern die Wohnqualität an einigen Stellen etwas, die Untertunnelung des Petuelrings aber hat auch dort manche Lagen deutlich aufgewertet. In letzter Zeit hat die Bebauung und Überplanung ausgedienter Industrie- und Gewerbeareale sowie aufgelassener Kasernen- und anderer öffentlich genutzter Flächen in diesem Teil des Stadtbezirks eine stadtstrukturelle und gestalterische Veränderung eingeleitet, beispielsweise die Schaffung von Wohn- und Gewerberaum durch die Parkstadt Schwabing und durch die Hochhäuser an der Schenkendorffstraße. Auch das Gelände der Metro an der Leopoldstraße soll Raum für neuen Wohn- und Gewerberaum bieten. Die Nähe zu Englischem Garten und der Hirschau wertet die Wohnqualität in diesem Areal entscheidend auf.